锦绣好家房屋出售
本人有锦绣好家房产一套待出售，建面71.46㎡，层数24/28，已办理不动产证书。该经济适用房新政策下已可上市交易，可以办理过户手续。
需要缴纳土地增值收益，买房者需一次性付款32万元，可以贷款，相关手续需咨询银行，土地增值收益及相应税费，均由买方承担。
由于税务部门尚未给出计税价格，本人粗略计算，办完手续该房屋均价在6800元/㎡左右，总价48万元。
后附咨询回复：
莱山区锦绣好家计税价格是多少
经适房上市交易咨询
领导， 您好！
前日各局联合发文废止《烟台市市区已购经济适用住房上市交易管理实施细则》，由2018年1月1日起实施。
其中
2007年11月19日之后销售并签订购房合同的经济适用住房，除转移登记的正常税费外，由房屋权利人按照税务部门核定的计税价格与购买经济适用住房价格差价的50%缴纳土地收益等相关价款。
这段内容不是很清楚
比如我2011年以3000元/㎡购买了60㎡经适房，并且已取得房产证，现想出售
1. 出售价格可自定？还是按税务部门核定的计税价格？
2. 如果卖4000元/㎡ 那么我要交的土地收益价款是 （4000-3000）*60 / 50% = 30,000元么？
盼复，谢谢！
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以下为地税局回复内容：
【地税局】您好:
转让经济适用房时需要缴纳的土地出让金不是由地税局征收，而是由国土部门收取的，，所以该问题请您具体咨询国土局
【国土资源局】您好，1.房屋实际出售价格是买卖双方协商确定的，但是补交土地收益的计算标准是按税务部门核定的计税价格与购买经济适用住房价格差价的50％缴纳，不按照实际出售价格计算。
锦秀新天地小区核定的计税价格请咨询地税部门，土地收益是国土部门收取后上交财政部门，但是计税价格由地税部门确定。
2.如果地税部门核定计税价格为4000元/㎡ 那么需要交的土地收益价款是 （4000-3000）*60*50％ = 30,000。
请问莱山地税局，莱山区锦绣好家核定的计税价格是多少？能不能一次回答的简单干脆，清晰明了。
请莱山区域地税局及时回复。谢谢。
【地税局】您好:
就您问题中所提及的要求在房产交易之前查询房屋交易评估价格的问题，因评估系统和房产评估系统操作要求，房产交易流程需要先进行房屋查档，签订交易合同，然后再进行评估缴税，按照税法规定，在纳税人合同价格明显低于市场价格的情况下，税务机关将进行核定征收，所以在评估之前，计税价格难以确定，而评估价格仅是在纳税人真实交易的基础上的参考计税价格，需要录入纳税人的真实房产交易信息方能评估出来，不可随意提前评估和修改，因此，评估价格无法在纳税人交易之前进行明确给付，请知悉，谢谢！
关于这个问题，几个部门是转来转去，也没说出个道道。地税局本次回复的是有理有节，滴水不漏。
我们想请问一下烟台房管局，莱山锦绣好家的经济适用房，如果要出售，只想在当初买房的价钱上加上可能征收的土地溢价（因为需要改善居住环境，只想抓紧时间售出），考虑到，你们说要收土地溢价，土地溢价又需要地税部门评核价，税务部门又说交易时才能定价，那么，请问你们这是出了个连环的谜让业主猜吗？对锦绣好家的房子可以卖多少钱业主心里不是每个数，可是，你们当初说交易时的核价要参考同地段的商品房价钱——经济适用房品质和居住环境——油尤其是锦绣好家和廉租房租赁房都混合住房一起，品质能和其他商品房相当吗？能按照那个价钱来核定吗？而现在，各个部门都不明说，那么对于锦绣好家想卖房的业主倒底去请教谁，才能真正有数？！！！！
【市住房和城乡建设局】您好，同地段的商品房价格只是评估价格的部分参考，并不完全按照商品房价格，具体的核价确实需要由税务部门指定的评估公司在交易时进行核算，目前的确无法给出明确价格。感谢您的理解。
smilingceci 发表于 2018-2-5 19:02
没看明白，想问一下，就是如果有意想买你这套房子，所有钱加起来，包括税费包括土地溢价，包括房款，共计约 ...
已于2017年5月办理不动产证书，手续齐全，目前已可以正常办理过户手续，但需缴纳的土地增值收益以及相关一切费用由买方承担。
卖方净拿32万元。
已咨询不动产中心，国土局，地税局，目前过户需缴纳的费用如下：
一、地税局核定的售价52万，现在需要缴纳的土地出让金约17万元。
二、由于该房为16年9月缴纳契税，按照契税和房产证办证时间较早时间计算，按照16年9月计算，是否满2及满5（已现场咨询过地税局）。因此该房产：
1、未满2唯一，需要缴纳5%增值税及附加，约2.5万元。
2、未满5唯一：需要缴纳20%个人所得税。
满5唯一不是指的买房时间，指的契税和房产证办证时间较早时间计算（已现场咨询过地税局），该房产地税局能查出购房原值，中介所说的按1%计算，也咨询过地税局，地税局答复说中介所说是不准确的，个人所得税必须按20%计算，无法避免。
因此该房产目前办理过户费用较高，正常办下来约60万左右，不建议过户，可先签订房屋买卖合同，建议契税满5年后再办理过户手续，可免除增值税及个人所得税，5年后只需要缴纳土地出让金和契税。
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