房小蜜疑问解答第四期——不怕你提问题就怕没问题，房小蜜实时为你解答购房难题！

烟台房小蜜

年底又出新政策，利好消息：　　

在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。贷款方面，2015年年内已五次降准、降息。5年期以上房贷基准利率降至4.90%，创十年新低！

看到如此消息，是不是让观望的你想出手了？

加上年底临近、新的一年即将来临，

难道不想买套房回家过年吗？

但是买房这事儿不是闹玩的！

毕竟不是一套衣服、一棵大白菜，

俗话说买的不如卖的精，买房也是一样，

如何才不会任人宰割，只有多学，不懂就问！

你知道认筹买房是怎么回事吗？

你知道买房“四金”都是哪四金吗？又知道它们哪个能退钱吗？

你又了解交房后办房产证中的登记税？契税？印花税吗？……

你还在为自己是外地户口担心买房后能否落户的问题而烦恼吗？

各种专业名词、其中许多道道儿，哪有时间去查阅，只想找个人问问好吗！

这下好了！

房小蜜可以帮助你！

烟台房小蜜致力于解决网友的一切买房问题

她不仅可以免费带网友看房，还博览全书

专业给你解答买房遇到的问题，

有了房小蜜你还怕什么呢？

无论你在买房前，买房中，交房后！

大胆儿的抓紧时间提问吧！

另外，想跟着房小蜜看房的网友，拨打13405351234哦~

专车上门接送，免费带您去看房！

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问题汇总

47楼网友【半俗不雅ヽ】提问：

我现在有个小房，把贷款还清了，卖出去，手上没房了，再去申请贷款买房应该是首套房吧，首付三成，贷款七成。

解答：

现在的政策是“认贷不认购”，你的贷款已经还清，再次购房的话应该算是首套房了

45楼网友【Maysunty】提问：

我烟台有套房子 期房 还没交房  现在我想卖好卖么？

解答：

房子未满五年卖出的话，您需要交的税多。

正常手续是必须有房产证房产局才给你过户，你没有房产证就不给办过户。所以通过房产局的话得交不满5年的税费。

二手房交易手续费如下：

1、交易手续费：(1)住宅6元/平米;(2)非住宅10元/平米;(3)房改房，经济适用房，安居工程房3元/平米。

2、土地收益金：房改房按房屋成交价格的1%征收;经济适用房按经济适用住房面积部分相应价款15%征收;安居工程房按成交价格的2%征收。

3、登记费：(1)住宅：80元/套;(2)非住宅：550元/宗。

4、核档费：私产50元/证;单位产100元/证。

5、营业税：根据财税【2011】12号文件规定，自2011年1月28日起，对个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

6、个人所得税：根据《**个人所得税法》规定，此所得为财产转让所得，由卖方缴纳。

计算公式：财产转让所得*20%(财产转让所得=本次交易价格—房产原价—原缴纳契税—本次缴纳的营业税、城建税及教育费附加、印花税)

7、契税：缴纳比例为3%。根据契税政策规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。此优惠政策自2010年10月1日起执行。

43楼网友【香草微微】提问：

一个新楼盘在证件还不齐全的时候能给已经认购的客户办理贷款吗？还是说贷款必须等预售证出来以后才能办理？如果12月底开盘，我现在开始交公积金不知道是否可以晚几个月等够6个月的时候办理公积金贷款？

解答：

楼盘没有预售证的情况下是不可以办理贷款哒，必须 要有预售证 才可以办理贷款哒，现在的公积金规定是满6个月以上才可以办理贷款，如果你现在开始交公积金的话需要到明年的6月份才可以贷款，这种情况的话要和开发商那边沟通具体的事宜，一般情况下来说项目上不会给客户这么久的时间办理，不过可以和项目沟通，看看能不能达成一致！

39楼网友【香草微微】提问：

怎么能查到新楼盘的土地公示？如果土地公示了是不是说土地证就办出来了？售楼处的说土地公示了后面的证件就好说了，是这样吗？

解答：

土地公示可以说明土地证办出来了，但是能不能办出来预售证还很难说！因为其中《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》都是环环相扣的！！其中任何一个环节出了问题预售证都会有困难~~

41楼网友【桃花侠】提问：

孩子现在在莱山区上小学，新购房在芝罘区，请问孩子能否在芝罘区上初中。

解答：

需有芝罘区小学学籍，在小学5年级下学期4月底前符合孩子户口和第一监护人的房产地址一致属于所在学校的学区，才可到所在学区学校就读。

34楼网友【L1001】提问：

孩子户口在老家，莱山区房子是公公的名字，可以在莱山区上小学和中学吗？需要提供什么资料，还需交多少费用？

解答：

您好。学生及父母在莱山区无自有住宅，房产证登记所有权人为学生祖父母(或外祖父母)且学生及其父母一方户口与房产证登记所有权人在同一户口本上，可以依据祖父母(外祖父母)房产证地址入学。报名时需要提供户口本、房产证、学生及父母在莱山区的无房证明。

35楼网友【香草微微】提问：

年底贷款好办吗？利率有优惠吗？哪个银行的贷款利率优惠大啊？

还想问一下，一个楼盘的各种证是怎么一个流程？要多长时间预售证才能下来？

解答：

①银行放款正常情况下是一个月左右，但是如果遇到季度末会稍微慢一些！贷款一般情况下是节假日不算做工作日，现在的利率商贷都是统一的4.9%，银行贷款的话一般是开发商指定的银行，具体的优惠力度不能保证。

②项目一般是有五个证才算是手续齐全，必须要先取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》才会取得《商品房销售（预售）许可证》，预售证的办理没有明确规定办理时间，具体的时间要以烟台房产交易网查询为主（http://www.ytfcjy.com/Public/project/presellCertList.aspx）

30楼网友【北极雪狼 】提问：
富有花园＼怡丰佳苑＼富甲＼烟台新都汇＼福顺苑
解答：
万象城小学、初中属烟大附中学区范围

31楼网友【念旧爱难回】提问：
请问在烟台交的公积金是否可以在威海用公积金贷款买房子？
解答：
这个问题你应该问威海公积金，烟台不能做威海房子的贷款
26楼网友【意识づ】提问：
我德尚世家的房子，一直没办理入住手续，物业下过催缴物业费的通知，我带钱过去时，物业告知没办入住手续，让我们自己办好入住手续再补缴物业费。请问物业费的缴纳应从何时开始？如果从办好房产证或缴纳购房税费开始，为何我没办入住手续就不能交物业费？
解答：
您好！物业费是业主接到开发商入伙通知书，根据通知书上记载的时间验收房屋，若验收合格，办理入住手续，就开始缴纳物业费。

27楼网友【念旧爱难回】提问：
莱山祥龙万象城属于哪个学区内？
解答：
万象城小学、初中属烟大附中学区范围
22楼网友【美丽中带着刺】提问：
买房子的时候明明说是赠送阁楼，为什么办理房产证的时候要把阁楼面积算进去，这样税就高了呀？
解答：
房产登记时阁楼面积算不算是由开发商办理的《规划许可证》决定的。如《规划许可证》含阁楼，则需办证；不含则不能办。

23楼网友【不谈过往】提问：
我是集体户口，要给刚出生的孩子落户口，但是小区这边没有房产证。开发商也没有购房发票！这该怎么办！这都急死人了。
解答：
新生儿可随父或随母落户。无房产证能出具房屋预告登记证明也可，对小产权房暂不能办理落户。

16楼网友【mengqinglin】提问：
顺便请教个问题，事业编，缴费基数是指单位每月扣除的那些钱吗？
解答：
养老保险缴费基数就是你缴纳养老保险所依据的工资基数。

17楼网友【悠然若雪】提问：
家是开发区的，想查查老妈的公积金账户有多少钱，怎么查询
解答：
持身份证到公积金服务窗口查询，查询直系亲属的应提供关系证明。

18楼网友【5413zwm】提问：
你好，我贷款30万，20年，等额本息还款。现在如果想更改还款方式为等额本金，需要什么材料和手续？另外，如果我想提前还款10万，需要什么材料和手续？当年提前还款的10万，可否在本年集中提取公积金时提取(余额充足)？
解答：
1、不能更改2、每月1日-19日本人携带身份证到中心申请，当天申请当天还。详情可拨打6669252。3、可以提取。

12楼网友【mengqinglin】提问：
请问下，阳光上城二期，我们已经缴纳定金，据说是本月可以办理预售，不知道是真是假？想请大佬核实下
解答：
你好，经我们落实，项目那边回复就是这几天了，等消息确定了会第一时间通知你的

13楼网友【铅笔小新lala】提问：
夫妻双方都是事业编，都41岁，男方缴费基数4488，女方缴费基数4551，请问公积金贷款最多可以贷多少年，最高可以贷多少钱？
解答：
你好，女是主贷：最多能贷19年45万，男是主贷：最多能贷24年45万。

8楼网友【初夏。浅雨】提问：
本市是否可以直接用公积金抵扣每月还贷，我是在开发区买的房子，公司地址在福山区，贷款银行为恒丰银行，具体如何操作？
解答：
自动转还贷业务处于试运行阶段，仅建行办理的贷款可以申请。

9楼网友【迷糊小咪】提问：
我问一下，我买一套二手房，去房产交易中心过户完之后，当天就可以拿到房产证么。
解答：
有的地方是七到十个工作日，因为要公示的；有的是一站式服务当天过户当天就好拿的，领产权证一定要房东自己领的，如果你没有时间，也可以写委托书让房产经纪人代你领的。

阳光笨笨

房小蜜又出来了啊，先来占个楼层表示鼓励下，在这真是能看到各种人的买房问题呢

逍遥阁主人

(*@ο@*) 哇～，房小蜜不能带人去看房，还给人解答疑问，大赞一个

孤独如此潇洒

房小蜜现在房价是不是降了啊？看你们首页新闻说是降价了

烟台房小蜜

阳光笨笨 发表于 2015-11-5 13:49
房小蜜又出来了啊，先来占个楼层表示鼓励下，在这真是能看到各种人的买房问题呢

哈哈，谢谢笨笨的支持呢，我们会更努力的

烟台房小蜜

逍遥阁主人 发表于 2015-11-5 13:54
(*@ο@*) 哇～，房小蜜不能带人去看房，还给人解答疑问，大赞一个

那是，我们一条龙服务，想要免费看房找我们哦

烟台房小蜜

孤独如此潇洒 发表于 2015-11-5 14:09
房小蜜现在房价是不是降了啊？看你们首页新闻说是降价了

嗯啊，十月份经过最后的统计成交价格相较于上个月是降了呢

初夏。浅雨

本市是否可以直接用公积金抵扣每月还贷，我是在开发区买的房子，公司地址在福山区，贷款银行为恒丰银行，具体如何操作？

迷糊小咪

我问一下，我买一套二手房，去房产交易中心过户完之后，当天就可以拿到房产证么。

烟台房小蜜

初夏。浅雨 发表于 2015-11-7 11:28
本市是否可以直接用公积金抵扣每月还贷，我是在开发区买的房子，公司地址在福山区，贷款银行为恒丰银行，具 ...

自动转还贷业务处于试运行阶段，仅建行办理的贷款可以申请。

烟台房小蜜

迷糊小咪 发表于 2015-11-7 11:28
我问一下，我买一套二手房，去房产交易中心过户完之后，当天就可以拿到房产证么。

有的地方是七到十个工作日，因为要公示的；有的是一站式服务当天过户当天就好拿的，领产权证一定要房东自己领的，如果你没有时间，也可以写委托书让房产经纪人代你领的。

mengqinglin

请问下，阳光上城二期，我们已经缴纳定金，据说是本月可以办理预售，不知道是真是假？想请大佬核实下

铅笔小新lala

夫妻双方都是事业编，都41岁，男方缴费基数4488，女方缴费基数4551，请问公积金贷款最多可以贷多少年，最高可以贷多少钱？

烟台房小蜜

铅笔小新lala 发表于 2015-11-10 13:45
夫妻双方都是事业编，都41岁，男方缴费基数4488，女方缴费基数4551，请问公积金贷款最多可以贷多少年，最高 ...

你好，女是主贷：最多能贷19年45万，男是主贷：最多能贷24年45万。

烟台房小蜜

mengqinglin 发表于 2015-11-10 11:17
请问下，阳光上城二期，我们已经缴纳定金，据说是本月可以办理预售，不知道是真是假？想请大佬核实下 ...

你好，经我们落实，项目那边回复就是这几天了，等消息确定了会第一时间通知你的

mengqinglin

烟台房小蜜 发表于 2015-11-10 13:46
你好，经我们落实，项目那边回复就是这几天了，等消息确定了会第一时间通知你的

谢谢大佬！好强大！好猛！

顺便请教个问题，事业编，缴费基数是指单位每月扣除的那些钱吗？

悠然若雪

家是开发区的，想查查老妈的公积金账户有多少钱，怎么查询

5413zwm

你好，我贷款30万，20年，等额本息还款。现在如果想更改还款方式为等额本金，需要什么材料和手续？另外，如果我想提前还款10万，需要什么材料和手续？当年提前还款的10万，可否在本年集中提取公积金时提取(余额充足)？

烟台房小蜜

悠然若雪 发表于 2015-11-11 15:00
家是开发区的，想查查老妈的公积金账户有多少钱，怎么查询

持身份证到公积金服务窗口查询，查询直系亲属的应提供关系证明。

烟台房小蜜

5413zwm 发表于 2015-11-11 15:03
你好，我贷款30万，20年，等额本息还款。现在如果想更改还款方式为等额本金，需要什么材料和手续？另外，如 ...

1、不能更改2、每月1日-19日本人携带身份证到中心申请，当天申请当天还。详情可拨打6669252。3、可以提取。