截止到2015年10月 烟台六区新建商品住宅分析

mikewolf13

截止到2015年10月  烟台六区新建商品住宅分析

首先说明几个大家容易搞混的数据

1.新建商品房≠新建商品住宅

新建商品房 包含新建商品住宅（70年土地使用权）、新建商住两用房（40或50年土地使用权）、新建商业房（40年土地使用权）等。

2.库存是每个行业都存在，而且必须存在的。没有库存会造成商品的紧缺。房子也是一样，一般认为房产库为12个月左右比较合适。  低于6个月会造成价格的大幅上涨；而高于12个月为过剩，价格会滞涨甚至下跌。

2015年烟台六区新建商品住宅销售量约为3.5-3.6万套，库存量约为5.7万套，过剩的库存量约为2.1-2.2万套。过剩的库存具体分布在哪个区域，下文数据会告诉你。

3.存销比

库存量和前四个月销售量的平均数的比值。存销比是个动态的数据，一般年底最高，旺季最低。

4.我们看到的房地产统计数据的价格，一般为均数。均数在样本散布较大的情况下，得出的数据会偏差较大。相对而言，中位数比较准确，但我国没有中位数数据，因此就需要对均数进行更细致、更具体的分析，才能得出更接近准确的数据。

5.开工数量≠竣工数量

房地产的开发周期一般为两年，也就是说平均从开工到竣工的时间为2年。在实际中，远远不止两年，因为配套设施的建设滞后或者开发商资金不到位，又或者楼市不景气开发商会减慢建设的速度。据版主观察，一般从开工到适合居住，大约需要3-5年的时间。

烟台六区新建商品住宅4年涨跌图

截止到2015年10月末   烟台六区商品住宅    去化周期最短的为芝罘区和福山区，去化周期为13个月。最长的为牟平区，去化周期为37个月。


截止到2015年10月末   烟台六区商品住宅   去化周期最短的户型面积为90-110平米（13个月），其次为110-145平米（14个月）。去化周期最长的为180平米以上户型，去化周期为50个月。




版主认为  
芝罘区和福山区核心区及近郊的  90-145平米的新房   无论是投资还是自住   都是不错的选择
其他几个区的核心区域的90-110平米新房   相对有价值    远郊和大户型的房子恐怕未来不仅没有涨幅  还可能进一步下跌

当然  具体情况还得具体分析  但是要记住一个根本的原则：稀缺的  才是有投资价值的   这就考验各位的眼光了

房网莹莹

哈哈，你这么一解释对房地产又有了进一步了解

阳光笨笨

说的太对了，一般开发到居住3-5年，所以根本不能相信今年开发，明年就能交房的开发商言论

奔跑的小猪

又见经典帖子！！

yththt

六区房价2012年 5884，2015年 6578。
（6578-5884）/5884=0.1179/4=0.029

按照你的数据，总体来说，从2012到2015烟台的平均房价年均增值不到3%，还跑不赢前几年的利率？

mikewolf13

yththt 发表于 2015-12-15 12:13
六区房价2012年 5884，2015年 6578。
（6578-5884）/5884=0.1179/4=0.029

在统计学范畴里    如果数据分布较广   均数的误差是比较大的   一般用中位数统计会更准确的反应真实的结果

我们国家没有中位数数据   只有平均数的数据  因此只能用均数来进行分析   但是均数的误差比较大   为了得到更准确的结果    就得必须对均数进行更具体的分析


个体和整体
六区均价反应的是全烟台各区的平均价格   并不能反应某个区域或者某个楼盘的价格走势

举例1：某市由规模相似的A区和B区组成   均价10000元   一年中   A区均价上涨5%   而B区均价下跌5%   某市的均价仍然为10000元  

这例子中   某市的均价虽然保持不变   但均数却并没有反映出A区房价上涨了5%   也没有反映出B区的房价下跌了5%

在现实中也有这样的例子   比如高新区的均价在2012年高达7200元    而四年后的今天均价下跌了17%  每年平均下跌4.2%   而开发区  福山区和牟平区四年来几乎没有涨幅    自然会影响到整个六区的均价涨幅

举例2：即使在同一个区  由于地域的不同   价格走势也是不同的  比如这些年来   芝罘区涨幅最小的区域是支楚片区   涨幅最大的是世回尧片区   

芝罘区四年上涨1513元   平均每年的涨幅为5.9%    实际上有些片区涨幅要低于5.9%  而某些片区的涨幅要远远大于5.9%

举例3：城市的发展的规律一般为放射状扩大   城市规模也越来越大  均价线也不断的由市区向郊区移动  

四年的时间较短  我们用十年的时间来做参考

十年前芝罘区的平均房价   是指奇山（十年前的近郊）   十年后的今天芝罘区的平均房价移到了世回尧附近（现在的近郊）

十年前黄务只有数量很少的商品房   十年后黄务大量低于均价的房子  自然会拉低芝罘区的平均房价


举例4：均数的误差
比如某个城市一年只建了两套新房   市中心1套  单价为1万元   郊区1套  单价为5000元  那么该市的平均新房价格为7500元

再比如某个城市一年建了11套新房   市中心1套  单价为1万元  郊区10套  单价为5000元  那么该市的平均新房价格为5454元

房子还是那些房子   价也没有任何变化   但是平均房价却有2045元的偏差   这就是典型的均误差

结论：
无论你买房自住  改善还是投资   买的都是具体的某套房子  均价只是个参考  而真正指导你买房的是具体的某个楼盘的的价格走势   当然即使在同一个区域里  价格走势也会不同  这就考验个人的眼光和能力了   
主帖的数据其实已经很详细了  我也通过数据    认定芝罘区是最有投资价值的区域   其他的几个区投资价值不大   甚至有下跌的风险   如果非要买   尽量选择中心区域  好出租  便于变现

透过表象看本质   这才是我们要做的  否则只会得出错误的结论

yththt

2015不是又出个新名词“大数据”吗，国家研究的也都是大数据，宏观层面的东西。我关注的也是宏观方面的。

mikewolf13

yththt 发表于 2015-12-19 19:33
2015不是又出个新名词“大数据”吗，国家研究的也都是大数据，宏观层面的东西。我关注的也是宏观方面的。
...

大数据是基于运筹学的原理  加入互联网的数据收集与分析

运筹学是现代管理学的一门重要专业基础课。它是20世纪30年代初发展起来的一门新兴学科，其主要目的是在决策时为管理人员提供科学依据，是实现有效管理、正确决策和现代化管理的重要方法之一。该学科是一应用数学和形式科学的跨领域研究，利用统计学、数学模型和算法等方法，去寻找复杂问题中的最佳或近似最佳的解答。运筹学经常用于解决现实生活中的复杂问题，特别是改善或优化现有系统的效率。 研究运筹学的基础知识包括实分析、矩阵论、随机过程、离散数学和算法基础等。而在应用方面，多与仓储、物流、算法等领域相关。因此运筹学与应用数学、工业工程、计算机科学、经济管理等专业密切相关。


我的分析和判断    都是基于统筹学和运筹学的原理

yththt

你的那套理论应该叫房产投资原理，或者通俗来说叫炒房投机经验。

1比方说，你多次认定并力挺“芝罘区是最有投资价值的区域”，但现实情况是各个区的房子都是有买有卖，而且你不看好的开发区更是供销两旺，这是为什么？你考虑过吗？

2你的这套理只适用于现在还想房产投资赚钱的人，如果在一线城市还尚可适用，但如果象在烟台这样的三四线城市里，我认为现在还想靠买房发财的已经人少之又少，前几年那个全民炒房的时代已经终结了。所以我觉得，你的这套“基于统筹学和运筹学的原理”的分析判断，适用人群不多，还是属于微观。

所以，我更相信大数据一些。而且现在买房，大家都很理性，我认为首先是考虑有没有需求，其二适不适用，能不能满足各项的要求，第三第四或者第五考虑才是收益的问题。

mikewolf13

yththt 发表于 2015-12-20 17:11
你的那套理论应该叫房产投资原理，或者通俗来说叫炒房投机经验。

1比方说，你多次认定并力挺“芝罘区是 ...

1.房子是有青春期的  对绝大多数人来说   一套房子最多住30年   未来只有两种结果  卖旧买新  或者买新并把旧房出租

无论是哪种模式   第一套房都不自觉的构成了投资行为   谁也不可避免

举例：A和B   同时购买了价值50万的房产     二十年后卖掉新房 买新房    A的房产涨到200万   B的房产涨到100万

A在什么也没做的情况下  每年增加了7.5万元的购买力   B只增加了2.5万元的购买力

同样的一个决定  二十年后   A的购买力是B的两倍  你能说第一套自住房不是投资行为么？你能说我的理论不适用于所有人么？



2.开发区一手房的报价实际上降了很多    万达开盘不过6800  开发区西部的楼盘4000+  5000+的遍地都是

同样的现象也出现在高新区和莱山区的几个低价楼盘  比如中海**x  金地**

这些低价的楼盘的人气其实是很旺的  销量也非常的高  但最大的问题是配套设施极不完善  不适合生活  甚至5-10年内  连基本的供暖都无法保证   未来十年内的空置率会非常的高   至于二手房的价格就可想而知了  买这些房子的人   我只能呵呵了


3.我买的每一套房都有需求   学区房  自住房   养老房  纯投资房   实际上每一套房子都包含了投资的属性  既满足了自己的需求   又兼顾了投资的需要   何乐而不为？   



股市投资看一年   楼市投资看5-10年  人生的规划却是一辈子  有些人永远也明白不了   
   

yththt

mikewolf13 发表于 2015-12-21 12:16
1.房子是有青春期的  对绝大多数人来说   一套房子最多住30年   未来只有两种结果  卖旧买新  或者买新并 ...

你多次认定并力挺“芝罘区是最有投资价值的区域”，照你这是说就芝罘区升值，那大家都应该买芝罘区的，升值幅度大的地块上的房子，其他区、其他的地块的房子因为赔钱或者不升值没有人买才对，而事实是各个区都是有买有卖，各个地块也都有买有卖。为什么呢？

mikewolf13

yththt 发表于 2015-12-21 12:59
你多次认定并力挺“芝罘区是最有投资价值的区域”，照你这是说就芝罘区升值，那大家都应该买芝罘区的， ...

你看漏了一句话    其他区域   买尽量买中心区的房子  生活方便  抗跌易涨

至于结果   等十年  或者二十年后   自然就看出差别了

二八理论同样适用于此

sx3wudi

yththt 发表于 2015-12-21 12:59
你多次认定并力挺“芝罘区是最有投资价值的区域”，照你这是说就芝罘区升值，那大家都应该买芝罘区的， ...

呵呵，照你这种理论，骗子的东西都卖不出去了。依稀记得几年前“有钱人都住莱山”的言论甚嚣尘上。呵呵呵呵呵。

yththt

sx3wudi 发表于 2015-12-22 09:34
呵呵，照你这种理论，骗子的东西都卖不出去了。依稀记得几年前“有钱人都住莱山”的言论甚嚣尘上。呵呵呵 ...

说的蛮有道理的。买房子不只是投资，没有考虑生活的实际-距离因素。在牟平上班，怎么可能在芝罘区买房。这是最基本的道理。

我一直理解莱山是烟台的后花园，有钱人的生活是：住在芝罘区，夏天到莱山消夏。
你依稀记得几年前“有钱人都住莱山”的言论甚嚣尘上，或许再过几年就会变成现实的。看现在的雾霾，会逼着大家去莱山区、高新区定居的。

孙哥

孙哥

sx3wudi

yththt 发表于 2015-12-24 12:01
说的蛮有道理的。买房子不只是投资，没有考虑生活的实际-距离因素。在牟平上班，怎么可能在芝罘区买房 ...

呵呵，先不说有钱人的问题。夏天到莱山消夏？芝罘区比莱山区高了10度是吧？莱山区比芝罘区的风力高了10级是吧？你说的是外地人吧？你说的这种超级大老板，不需要整天考虑上班时间的问题，不需要考虑接送孩子的问题，不需要考虑交通成本以及生活成本的问题，还能放暑假，占不到烟台市区人口的1%，起码你我还没有达到这种境界。这种愿景，一点意义都没有。“看看现在的雾霾，逼着大家去莱山区、高新区定居”？我更笑了，笑的直不起腰。你看看芝罘区雾霾的时候，莱山区有一天是晴天的？忽悠忽悠外地人还行。就在昨天，早上我来莱山区，雾霾比芝罘区还大。笑等将来抄底莱山。

zhangmcn

还是李嘉诚说的对，买房子不是房子本身，而是地方，一定要足够繁华。所以还是芝罘区吧，烟台商业中心的地位无法动摇，好学校也多，总有为了孩子上学不惜一切的家长。

yththt

sx3wudi 发表于 2015-12-25 13:49
呵呵，先不说有钱人的问题。夏天到莱山消夏？芝罘区比莱山区高了10度是吧？莱山区比芝罘区的风力高了10 ...

对不起，我和你还真不是一个境界。

mikewolf13

yththt 发表于 2015-12-24 12:01
说的蛮有道理的。买房子不只是投资，没有考虑生活的实际-距离因素。在牟平上班，怎么可能在芝罘区买房 ...

按照均价算芝罘区比莱山高  按照最贵的楼盘算芝罘区也比莱山区高    不知道从哪得出“有钱人都住莱山”这个结论   


莱山区的居住成本比芝罘区要高的多

1.交通成本
莱山区公交不够发达   想要方便   得有两部车   按照十万的车计算    一年的费用加折旧   至少在四万元  接近一个人的平均工资了   比单车家庭多花费2万元  是不是值得？

2.时间成本
如果在芝罘区上班     莱山区中部到芝罘区南大街的单趟通勤时间大约需要50分钟  随着私家车越来越多  通勤时间会更久   每天上下班需要两个小时  只为了享受所谓的好空气   值不值得？

3.教育成本
莱山区的学校少   好学校更少   可选择的余地少   高中只有三所可以选择    牺牲了孩子获得优秀教育的机会   是不是值得？



为了那种所谓的有钱人的生活方式   花100万的成本只为消夏   我觉得还是免了吧   每年损失的五万的收益   真的比1次欧洲旅游 或者  5次国内旅游  更值得？