技术贴告诉你们买哪家开发商的房子和怎么选房子

心眼看骗局

身为烟台人，看着大家血汗钱被地产商们剥削，心虚不已，尤其是无良地产商，自己各种捂脸，各种不安，特发以下攻略，供大家学习参考，也警醒打算进入地产行业的新人们，这是个肮脏的圈子，有心灵洁癖或者不想变的阴暗，要么换个行业，要么在这个行业只做最底层

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帖子不小心沉了。。。。各位放心，没有被查水表，继续给你们讲房地产公司内部各个岗位的精髓和套路，讲装修套路，讲智能化家居套路

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接下来我就得讲讲房地产企业的广东三虎的融资情况了，大家有木有特别期待。说实话，写这篇帖子和广东三虎之一某地方三级子公司还颇有渊源，具体原因不想多说，一句话。当面一套，背后一套，在我面前装千年的狐狸，唱聊斋，小爷不爽

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野原新之助他爹 发表于 2018-3-18 08:01
其实我就想问问莱山区的  暖山国际  绿色家园  四季花城  天合城    开发区西部的  嵛景华城  万科城 等 ...

绿色家园是老小区了吧，花城和天合我没了解过，不多说，暖山的盘我去踩过，多年前，那时候觉得挺偏僻的，在宝龙广场以南，现在看，还不算太远，还能接受，毕竟城市在扩张，当年踩盘时候也就6000一平米吧，不知道现在价钱，2015年年初时候踩的，开发区这俩项目在开发区西部，属于西部中最靠近开发区中心的位置，同时这俩也都是学区房，划到开发区实验中学的，御景华城是地方地产企业做的，我有不少经济条件一般的朋友在那里买的，那里二手房存量应该挺大，周边交通，菜市场还是蛮方便的，小区管理的如何我不清楚，我去那边吃过几次饭，住的人挺多，挺热闹。这么侧面看，质量不会太差。去御景华城，可以，不过你要是家庭条件好，去那里，将来基本会面临换改善型房子的问题，御景华城现在差不多是开发区区内地段还凑合，价格比较便宜的大产权产品了吧，万科城么，佳世客没来之前，卖不动，佳世客来了之后加第三小学建设了，卖的还可以吧，万科城质量我没去看过，我只知道基础建设是和红旗置业合作的，主体建筑问题不大，不过万科喜欢做精装修扩大项目利润，精装修做的不是一般烂，原则上，买房子只买毛坯，不买精装修，带精装修的房子，都是坑。毛坯虽然要自己收拾，不过收拾前可以清晰了解这个房子的问题在哪里，在装修中一并处理了，精装修嘛，呵呵了，300一平米装修费用跟你说是600标准，400的跟你说是800的标准，500的装修跟你说1200，你说坑不吭

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万科作为一流地产行业的尾巴，弹药来源主要是证券市场和战略投资伙伴，也很充足，但毕竟全市场化运作，在很多环节也算不上无忧无虑，至少宝能就给万科上了深刻的一课，关键时刻还是要抱大腿的。我对万科企业发展相对比较尊重，产品也比较认可，可惜我是专业的，对房子的性价比看中，万科的项目，适合追求品质生活的那类，言外之意，万科定价小高，不论地产和建筑业还是设计领域内的人，基本是个普遍共识，不过万科的项目是小高，不是虚高，说的明白点，就是提前透支了3年左右城市配套成熟后所造成的固定资产溢价。比如未来附近建学校，地铁或者商超等项目，其实这些都是纳入城市总规划中的。顶级玩家能玩的更6，原因在于顶层设计本来就是自己组织的，在设计中，顶级玩家还有很大一部分民生责任，比如落实向政府提供各种就业岗位，税收保证等等可能在谈判内容中的承诺

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linerzhang 发表于 2018-3-15 15:46
刚开始是捂着，这么没有房那么没有房，后来看情况不行，自己演不下去了，然后就开始让中介去帮忙推广了啊

兴隆本来指望着卖给绿叶生物医药园区的员工，不知道人家绿叶有自己的地产公司，员工拿房便宜多了，还是在莱山区，所以就死在那里了，附近还有栋楼框架都盖了8年多了，到现在没砌砖呢，很显眼，20多层的办公楼两栋，那片基本死掉了，你要真在高新区买房，就在高新区管委附近。

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物有本末，事有始终，房地产现在的蓬勃发展，一切离不开经济利益的推动。我不谈土地政策，不谈土地财政，不谈城市规划编制和城市投资发展平台公司，不谈大型银行和合法的金融行业及其融资渠道，也不跟你们详细讲解一二级土地联动开发和产城融一体化，一般的人不懂，专业的人靠这个吃饭，也不会出来砸自己的饭碗

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楼主家住了8年，全家最大的裂缝也不过2毫米宽

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牧弘 发表于 2018-3-17 13:41
真心请教楼主，开发区的海信波尔多小镇和金桥澎湖湾的房子怎么样？从房子质量、物业和发展前景看。谢谢了
...

首先，25万你首付已经不低了，其次你没说你要多大面积和对教育和商业配套资源的需求。说实话，海信波尔多应该是新盘，我没太关注，不过貌似离开发区的商业中心太远，说句老实话，开发区马家以西的，我都看不太上地理位置。。。你没告诉我你孩子多大，要不要考虑上学，要是考虑上学，保证学区的话，马家拆迁的澎湖山庄也不太贵，开发区区里的新房90到100平米，只能买上居和园，海信天山郡和盈科花溪的那个区域的新房了吧。天颐丽城的不知道你买多大平方的。栖里凤台山庄的基本卖光了，80m2二手房可以考虑，紫薇台或者万行中心应该可以买80左右，我是不建议买开发区马家以西的，你说这俩小区都太靠西面了。我个人觉得不适合生活，除非你在附近工作。或者没有孩子上学的压力。毕竟买房子还是为了孩子多一些。开发区马家，就是万科城以西以南的区域，都进不了实验中学划片，单纯为了住和生活的，除了拆迁回迁的，本地人真的很少有购买的。开发区以前买的最多的就是海信慧园东西俩小区加月光兰亭小区，实验中学大门口，文化宫大门口，当年开盘3700一平米卖不动，现在二手房1万以上都抢不到，我都后悔当年没在那里买了，不过当年我确实也看不上那里，就一个学校，空荡荡的。

好吃的不是拉面

心眼看骗局 发表于 2018-3-15 21:31
我再次声明'为了大家的幸福生活'不要尝试买恒大'碧桂园'富力这些企业的房子'大家可以从网上看看买了他们房 ...

坐等拜读楼主的更新啊。
富力在烟台也只有富力湾，太偏了，快到蓬莱了，一般也不考虑。
碧桂园号称天下第一，估计价格不能便宜了，也没去考虑。
但恒大今年在莱山区有个恒大御山华府，估计夏秋交替之际开盘，本来的确是真想考虑的，听楼主这一说，又犹豫了……

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偶的就是你的 发表于 2018-5-22 05:00
楼主你好，可以帮分析下吗？目前我住蓁山屯附近，想改善住房，因为2个孩子，得3居室的，想买120平左右或者 ...

第一个回答：您这个200万要120平米，房子均价才1万7问题不大，我不太清楚芝罘区的房价，但是芝罘区典型赚钱少，人口多，拥挤型城区，我不建议选择。这和我的生活理念有关系，我喜欢繁荣，不喜欢拥堵。
第二个问题：说教育的问题，我作为老烟台人给你讲哪些学校是历史悠久的名校吧，烟台123中，福山一中，牟平一中，莱阳，蓬莱和莱州一中，龙口招远的高中时相对出名的，我这里没有提莱山一中，所以，你懂得，你单纯为了孩子教育，大可不必去莱山，开发区高级中学这几年教育据说还不错，我就住开发区，但是我个人持保守态度，也不太看的上，高中么，还是看升学率和历史，所以全烟台最好的高中就是我说的那几个，用排除法，你可选的就芝罘区，福山和牟平区，你不可能下蓬莱，莱州等地。所以芝罘区，福山区和牟平区是你的首选，如果你不介意开发区医疗和教育稍微弱一点，也仅仅是稍微弱一点，开发区也可以考虑。至于高新区，呵呵。真心没必要过去，除非你是党政军单位的，而且就在附近的，高新区人口极其少，财政能力差，发展速度缓慢。升值空间都是炒出来的，不具备变现能力。
第三个问题：升值空间的问题，目前看，短期芝罘区和莱山区房价基本已经见顶了，芝罘区和莱山区的人均收入水平却不是烟台最高的，想要进一步暴涨，可能性不大，除非通货膨胀，或者人民币大规模流动性泛滥，高新区，你可以当成个笑话，无论烟台市怎么照顾高新区，资源倾斜，甚至把商务局长都调去当区长也没用，人口基数是个硬伤，不是10年20年能解决的，没有人口，没有产业基础，就没有税收和就业岗位，持续恶性循环，活不成死不了。烟台地区最有活力是莱山和开发区，福山区次之，牟平区嘛，政府不行，外地企业在牟平区大多活不了，没有大规模企业，就没有就业岗位，消费能力和税收，也就没法发展城市建设。所以在我的理念里，只剩下开发区和福山区了，论城区综合条件，肯定开发区最好，福山区稍微差一点点，论发展速度的话，全烟台没区敢跟开发区比，原因就是开发区政府税收多，财政有钱，城市建设和社会发展速度快，这不是给开发区政府吹牛逼，政府办事效率上差距就大了去了，开发区的优势是外来人口多，文化多样性，不排外，经济越发达的地方，政府廉洁程度越高，因为不差那几个小钱,老话说阎王好斗，小鬼难缠嘛，开发区和福山区我看都行。不是说芝罘区不好，芝罘区太拥堵了，堵得我心烦，从来不去芝罘区，除非坐高铁，宁可走绕城高速也不进芝罘区。第四个问题：您给出的200万 ，120平米。。在开发区和芝罘区可以撒滚打坡，随便买买买了。。。。。。。。。。开发区买140左右问题不大，福山区，您可以买200平米以上的了，或者您买1层，自己打通了............或者您买两层，偷偷开个楼梯口，楼中楼，小别墅。。。不要太爽。。。要是个人不反对阁楼的话，您可以买加阁楼的3层楼中楼，做低调啊，奢华啊，有内涵的银。。。。。自己偷偷在闹市当土皇帝。。当然我以上思路只是为了自己住的舒服。。不是投资角度考虑的，投资角度买的话，不如买3套，住1套，租两套出去，房子就不能买在一个小区了

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没有跟帖的，我只能自己一个人寂寞的写下去，或许这篇帖子会沉，但是记录了我最真实的见解，我会一步步从房地产公司的类型，资金来源，开发方向，融资成本，结合政府房地产行业手续，行业潜规，逐渐解密房价是为什么那么高昂，哪些房地产公司的项目类型值得关注，本人不会对任何房产项目进行推荐，请看到帖子的人，用你自己的脑子去分析对与错

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房地产企业的分类大致有这么几种方法。大家都知道国内的恒大，碧桂园，富力，万科这类大型知名地产企业，都觉得是大企业，肯定是国内顶级地产企业，但很遗憾的告诉你们，这些企业在国内地产企业圈子里面，全都是二流货色，万科稍微高出一个档次，至少是在宝能和万科股权之争以后，深圳国资委入资成为大股东力挺万科管理团队之后，万科的发展战略和项目水平提升了不少，万科也仅仅只能算的上一流中的尾巴。不跟你们兜圈子了，真正顶级的房企都是中字头的，比如中建地产  中铁  中海 中冶  保利 绿地 首开等等。小伙伴或许不明白，这些企业在业内几个加起来都不一定比的上恒大碧桂园和富力这种企业。

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问我为什么？业务管理水平。资金实力。低成本的融资。政府体系内的协调机制。地产项目投资后，对地方民生和一二三产业的带动，对地方经济的发展贡献，这些不是恒大碧桂园富力这些企业能带来的。所以喽，在房地产的前期，土地拓展和城镇规划编制大量的准备工作，广东这些民营房地产是没有能力，也没有资金，更没有资格进入这个圈子玩的（表面广东三大房企很有钱，但是负债率都高的接近崩盘，具体的在后面财务一块详细解说）

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房地产的核心业务是土地购买和项目融资，土地购买就决定你个人要买的房子所处的一个大概位置。在一级土地开发整备规模中，几平方公里的土地由该城市投资平台公司执行，政府由财政部门，规划部门，发改部门，国资部门以及顶级的开发商加大型银行或者大型金融集团包括各类专家联合组成工作组，从城市发展，经济发展，民生改善各个角度综合考虑项目。

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身处顶级开发商的企业玩家，会把最好的地理位置给二级土地开发的二流企业么？呵呵，我什么都不说，你们自己想。

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最好的地理位置意味着什么？全地区的资源向你所在的区域倾斜，意味着优质学校教育机构，完善的医疗，便捷的海陆空交通，优雅的公园，繁华的商业，这样地段的地产项目，卖的再贵，市场也不会不好，就像北京三环以内的房子，这些是二流民营地产玩家能插手的么

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第一个重要因素，地理位置讲完了，我们来说第二个关键因素，房地产项目开发建设资金和融资，按国家规定，建设资金，自有资金比例一般不低于百分30，剩下可以融资贷款。说实话，如果一切能严格执行，房地产未必会膨胀到现在的状态，银行在其中充当不光彩的角色

迟迟_

楼主继续，等着看～

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我先解释中字头和大型国资背景地产公司为什么会成为顶级玩家，根本原因融资成本低，基本为零，除了有行业垄断营业收入外，大量行业基金，产业扶持资金，科技资金会变着法的以各种方式各种合法财务手段用于周转，（在上市和国有企业的财务报表中，一般会有财务投资收入这栏，里面会包含一部分短期借款和其他股权方面的关联交易，俗称过桥贷）即使有融资成本，基本持平一般银行贷款利息，并且不用担心被抽贷款。所以顶级玩家有最充足的弹药。

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迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

终于迎来了第一位看官，感谢呀

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迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

终于迎来了第一位看官，感谢呀

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广东三虎情况都差不多，拿个数据公布足够多的来举例吧，思来想去就拿恒大举例，案例比较典型，也是老话题，只能算翻旧账，不至于被查水表或遭遇人身伤害，嘿嘿，生活在当下，要有政治觉悟和自我保护意识

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迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

有你们的回帖。才有动力

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心眼看骗局 发表于 2018-3-11 19:14
有你们的回帖。才有动力

暂时今天告一段落吧，明天更新

闹小

等待中……………………

不是川川

哎呀，楼主，继续呀，坐等更新