拿地后立刻转手，新锐新城陷泥潭，龙湖争冠之心现

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2018年11月17日，烟台迎来近几年来的史诗级土拍。

当天共有福山区8宗、芝罘区2宗，近600亩地集中出让，总价9亿。

其中芝罘岛2宗地块被新城以3.3亿拿下，新浪乐居发文称：新城入驻烟台，品牌房企阵列再添一员强力战将。

但新城的野心远不只是进入烟台。

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芝罘岛两地块容积率为1.0,明显的别墅地块。而在新城旁边只有一个高端项目——万科海云台。

巧合的是，海云台也是万科进入烟台后的第一个项目。

刚进烟台就和老大对刚，新城来势凶猛，这使得烟台一干房企提高警惕，在他们眼里，新城此次是来者不善。

但由于这次是协议地块，所以拿地较为顺利，虽然新城的入驻在烟台房企中引起一场不小的震荡，但是市场并没有意识到新城的存在。

于是，新城很快筹划了自己在烟台的第二个动作。

2019年4月26日，芝罘区机场路以东荆山路以北商住地块出让，此次地块在挂牌期间就有高达7家房企报名，正式竞拍时共有高达19家房企关注。

中海、新城、招商、中南、金科、旭辉、华发、阳光城、金地、碧桂园、万科、烟建、海信、蓝光、建联、越秀、世茂，入驻烟台的知名房企几乎悉数出台。

此时烟台市场已经明显出现下行态势，稍有不慎，这宗黄金地块转眼就会成为一个烫手山芋，成为拖累现金流和发展速度的累赘。

一场公司资金、运营能力、操盘能力的终极对决，意外的在机场路的这块地上上演。

一位烟台本地的资本媒体人说：烟台市场从来没有这么刺激过，加价百万带节奏，举牌毫不犹豫。

激烈的土拍持续了5个小时，下午2点59分，土拍终于一锤定音，笑到最后的房企是新城。

总价4.7亿，楼面价7705元/平方米，溢价率123%。

新城一战成名，以壕者姿态进入烟台大众视野，此时新城在烟台，就只有一个念头：乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海。

土拍结束后，我在烟大东门思考好久，想疯了也想不到新城此举意欲何为，于是给北京研究院的朋友打电话咨询。

朋友说：不是你疯了，是新城疯了。新城最近疯狂在天津以及全国拿高价地，那架势就好像拿地不花钱一样。

新城控股2018年报数据显示，2018年销售额2211亿元，同比增长75%，销售面积同比增长95%。而这一年，万科的销售额同比增速仅有14.5%，增速不足新城的1/5。

更令人吃惊的是新城的利润，2018年度实现净利润为104.91亿元，位列上市公司第五，在A股上市公司净利润中，排名在前50，超过了A股98%的公司。

这或许就是新城的底气。

在这样的底气之下，新城采取了谜一样的极速发展战略。

但和碧桂园一样，在重押三四线并且高周转的同时，也给自己埋下一颗定时**，那就是抗风险能力极度脆弱。

一旦融资监管加强或者政策收紧，公司运营将会出现灾难性风险。

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命运之所以神秘，所以因为他总是喜欢在毫无征兆的情况下，和你开一个大大的玩笑。

这一次，厄运选中了新城。

还没等到外部因素变化，新城内部先发生重大变故。

2019年7月3日，新城原董事长王振华被曝光亵童被控制。

从这一天开始，新城，崩塌了 。

连夜开会更换董事长，火速变卖项目，一封封道歉信和公告像雪花般发出，但仍然止不住新城的颓势。

截止到8月9日，新城股价已经从7月3日的43.65元，跌到23.6元，近乎跌去了一半。

            

新城紧急变卖项目自救，在新城第一批出售的10个项目中，包括青岛和日照的2个。

而按照新城的计划，还将再至少出售30个项目。

虽然新城在烟台的两个项目幸免出售的厄运，但据业内人士爆料，或许是新城想要出售却无人接盘。

芝罘岛项目过于高端，本身去化难度极大。当年万科信心满满入驻芝罘岛便深陷其中，这一陷就是10年。

而机场路的地块价格过高，折价出售新城舍不得，不折价又无人接盘，新城进退两难。

而更为尴尬的是，新城在出事之前，已经谈好了福山区钟家庄的两宗地块。

2019年8月9日，该两块地挂牌出售。幸运的是，新城前脚拿地，后脚龙湖接了盘。

至于是否是折价出售，我无从得知，但即使是折价，也比砸在手里的好。

2018年，新城马力全开，以新锐的姿态强势进入烟台，9个月后折戟沉沙，两个项目也深陷泥潭。

信心满满进入烟台的新城，刚加速便意外撞车，新城的大起大落着实令人叹惋，新城的事故也提醒房企，你以为自己所向披靡，但对手也是铜墙铁壁。

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让我们再把目光拉回到这两块地上，此次龙湖接盘，是否是出于解救新城我们无从得知，但这块地的接盘，使得龙湖2019年的市场终极策略浮出水面。

地块位于福山区的西南方向，容积率分别为2.76和1.26，典型的刚需高层和改善小高层设计。

2019年，烟台房价创新高并呈现房价高企的局面，受高房价影响，成交量严重下降，但有一个区域却趁势崛起。

2018年后，牟平区凭借低单价低总价优势成交量持续霸占榜首。

牟平的崛起预示着，在烟台，低总价刚需及刚改才是王道。

而从其他项目销售情况来看，低总价房源去化速度远大于高总价房源。

所以这两宗地块属于较为优质地块。日后进入市场，若产品及营销得当且顺利，将成为这个满是焦虑的下行市场中的一个逆势畅销项目。

            

或许龙湖正是看中这个优势，趁势在新城手里拿下该地块，抢到了这个到嘴的“鸭子”。

提起烟台龙湖，人们最先想到的一定是养马岛葡醍海湾和芝罘天钜项目，一向以中高端为主的龙湖此次却进军刚需和刚改的福山。

布局全烟台固然是其中一个原因，但龙湖拿地的背后，或许还有更深一层的考虑。

            

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正如人们在相亲时，在学历和家庭条件面前，大部分人会选择好看的。



在下行明显的2019年，在高端产品和品牌面子面前，大部分开发商会选择好卖回款快的。



加快布局和市场销售份额，这或许就是龙湖拿下该宗地块的真正原因。而快速发展的背后，龙湖或许也是在追求已经阔别7年之久的烟台销冠房企之位。



据锐理数据，2018上半年房企销售排名中，万科以31.5亿位居榜首，中海以24亿第二，龙湖以7.3亿位列第6。



而2019上半年烟台房企销售排名中，万科18.44亿元仍位居榜首，但同比大幅下跌41%，成交额跌去近一半。



龙湖以12.4亿元位列第三，销售额同比上涨70%。



若下半年龙湖持续采取积极的扩张态势，着实为冠军之争一个强有力的对象。



此外，中海国际社区和中海锦城的热卖，配合中海接连不断的拿地，使得2019年的烟台房企销售冠军之争异常激烈，我们拭目以待。

翻墙小屁孩

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